부동산 경기 ‘불황’ 심리적 하락세 심각

세계 경기 침체와 금융 시장의 위기가 부동산 시장에까지 영향을 미치면서 일각에서는 '제 2의 IMF'를 우려하며, 수요자들이 매수·매도 타이밍을 잡기가 어렵다는 볼멘소리가 들려오고 있다. 특히, 최근 유망지역으로 꼽혔던 버블세븐 지역 아파트 가격이 연일 하락세를 기록하면서 대체 어디가 바닥인지, 얼마나 더 떨어져야 하락세가 멈추게 될지 궁금해하는 수요자들이 많다.

이에 부동산 국민브랜드 20년! 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 집값 하락이 가장 두드러졌던 IMF 당시와 현재 아파트 가격하락이 어떤 양상을 보이고 있는지 서울과 버블세븐 지역을 중심으로 조사했다.

지난 1997년 11월부터 1년간 서울 아파트의 3.3㎡당 평균매매가 하락폭은 무려 -21.54%(707만원→555만원)를 기록한 반면, 최근 1년간 동기대비 서울 아파트 3.3㎡당 평균매매가는 3.82%(1,652만원→1,715만원) 상승한 것으로 나타났다.
 
지역별로 살펴보면, 강남·서초·송파 등 강남 3구는 IMF 당시 1년간 -22.40%(942만원→729만원) 하락했으며, 최근 1년 사이에도 -7.15%(2,951만원→2,740만원) 떨어지는 모습을 보였다. 특히, 올해 2월까지만 해도 오름세와 내림세를 반복하던 강남 3구의 아파트 가격은 재건축 거품 붕괴와 함께 3월부터 본격적으로 떨어지기 시작해 현재까지 9개월 연속 하향세를 보이고 있다.

이와 달리, 노원·도봉·강북 등 강북 3구는 IMF 당시 1년간 -23.36%(475만원→374만원) 하락한 반면, 최근 1년간 25.44%(949만원→1,217만원) 상승한 것으로 나타났다. 이는 소형 아파트를 찾는 실수요자들과 거품이 심한 강남을 떠나 상대적으로 저평가된 강북을 투자처로 생각하는 사람들이 모여들었기 때문이다.

또한 버블세븐 지역은 IMF 당시 1년간 -23.84%(830만원→632만원) 하락한 데 이어, 최근 1년 사이에는 -6.19%(2,118만원→1,987만원) 떨어진 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면, △용인 -8.96%(1,175만원→1,069만원) △분당 -7.43%(1,842만원→1,705만원) △송파 -7.23%(2,503만원→2,322만원) △목동 -6.23%(2,443만원→2,290만원) △강남 -6.08%(3,472만원→3,261만원) △서초 -4.51%(2,659만원→2,539만원) △평촌 -1.25%(1,362만원→1,345만원) 하락해 용인과 분당 등이 강남 3구와 함께 버블세븐 지역 아파트 가격의 낙폭을 키우는데 큰 영향을 미친 것으로 나타났다.

부동산뱅크 리서치센터 김용진 본부장은 “문제는 수요자들이 심리적으로 느끼는 가격 하락폭이 통계로 집계되는 수준보다 훨씬 낮다는 것”이라며, “10년 전 IMF 때를 방불케하는 주가 폭락, 금리 불안, 물가 급등 등으로 부동산 거래 자체가 위축되고 있다”고 말했다.

강남의 한 중개업소 관계자는 “IMF 이후 이렇게 거래가 끊긴 것은 처음이다. 11.3 대책을 비롯해 정부의 각종 부동산 규제 완화 방침에도 불구하고 금융 불안정에 따른 매수자들의 불안심리가 회복되지 않는 이상 집값 하락세를 막기는 역부족이다”고 말했다.

인근의 다른 중개업소 관계자는 “매도자들은 가격이 좀 더 나아질 때를 찾고 있고, 매수자들은 더 떨어지기를 기다린다”며, “사실상 거래는 급급매물 위주로 한 두건 정도에 그치는 정도”라고 설명했다.
 
11월 현재 강남 3구 아파트의 3.3㎡당 평균매매가는 2,740만원으로, 2007년 1월 최고점을 기록한 2,973만원에 비해 -7.83% 하락했다. 이는 2006년 10월 이후 가장 낮은 수준이며, 올 7월에는 20개월동안 꾸준히 유지해오던 2,900만원 선마저 무너졌다.

강북 3구의 경우, 지난해 11월부터 올 4월까지만 해도 21.56% 상승하면서 가파른 오름세를 보였으나 4월 이후부터 현재까지는 5.45% 상승해 점차 오름폭이 둔화된 것으로 나타났다. 또한 부동산 경기 위기론이 한창 달아오른 10월부터는 역시나 하향세로 전환됐으며, 현재까지 회복의 기미는 보이지 않고 있다.

또한 11월 현재 버블세븐 지역 아파트의 3.3㎡당 평균매매가는 1,987만원으로, 지난 2006년 11월에 2,000만원 선을 돌파한 이후 2년 만에 처음으로 심리적 저지선이었던 2,000만원 선이 붕괴되는 등 각종 규제완화 정책으로도 하락세를 저지하지 못하고 있다.

한편, IMF 당시 서울 아파트 3.3㎡당 평균매매가의 최고점은 1998년 10월에 709만원, 버블세븐 지역 아파트 3.3㎡당 평균매매가의 최고점 역시 1998년 10월에 833만원으로, 이와 비슷한 수준으로 돌아가기까지 3년 7개월이 소요된 것으로 조사됐다.