무주택자, 내 집 마련 쉬워진다

올해 상반기에도 경기가 악화될 것이라는 전망이 이어지면서 수요자들은 깊은 한 숨을 내쉬고 있다. 집 한 채가 전 재산인 주택보유자들은 떨어지는 집값과 꼬박꼬박 통장에서 이체 돼 나가는 대출 이자를 바라보며 밤잠을 설치고 있으며, 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 불안한 시장에서 대출까지 받아가며 집을 사야할 지 고민하고 있다.

이런 시기에 집의 크기를 줄여 옮겨가는 다운사이징을 한다거나 집을 팔고 전세로 이동하는 사례도 발생하고 있다. 그러나 집값 하락 속도가 가팔라지면서 상대적으로 비싼 대출 이자를 감당하기 버겁다면 보금자리주택이나 장기전세주택(SHift) 그리고 신혼부부주택을 노려봐도 좋을 듯 싶다.

특히, 보금자리 주택은 2018년까지 총 150만 가구(분양 70만 가구·임대 80만 가구)가, 신혼부부 주택은 올해에만 5만 가구(분양 2만 5천 가구·임대 2만 5천 가구)가 쏟아질 예정이다. 이에 따라 무주택자가 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 폭 넓어 질 것으로 보인다.

그래서 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 수요자들의 이해를 돕기 위해 보금자리·장기전세(SHift)·신혼부부 주택 등에 대해 알아봤다.

보금자리 주택

보금자리 주택은 대한주택공사·지자체 등 공공기관이 기존의 도시외곽에서 벗어나 수요가 많은 도심과 그린벨트 등 도시 주변에 주택을 직접 건설해 저렴한 분양가에 무주택 서민과 저소득층에게 공급하는 주택이다. 오는 6월까지 시범지구가 지정되면, 하반기부터 첫 분양을 시작할 예정이다.

정부는 2018년까지 연간 50만 가구씩 전국에 500만 가구의 주택(수도권 300만 가구·지방 200만 가구)을 공급할 예정으로, 전체 물량 중 중소형 이하로 공급되는 주택 300만 가구의 절반인 150만 가구는 서민들을 위한 보금자리 주택으로 건설된다.

중소형 분양주택 70만 가구(47%)와 임대주택 80만 가구(53%)가 공급될 예정이다.

중소형 분양주택은 전용 85㎡(25.7평)이하로 일반 민영아파트 85% 수준의 가격에서 공급된다. 정부는 분양가를 대폭 낮출 수 있도록 ‘국민임대주택특별법’ 개정을 통해 보금자리 주택단지의 평균 용적률 현행 160∼170%에서 200% 수준으로 높이고, 녹지율도 현행 25% 수준에서 22% 수준으로 낮춰 평촌 등 1기 신도시와 같은 쾌적한 주거환경을 갖출 계획이다. 또한 택지의 토지보상시기를 앞당겨 보상금을 낮출 예정이며, 공사 도급 구조를 3단계에서 2단계로 줄여 직할공사를 할 방침이다.

중소형 분양주택의 청약조건은 일반분양 조건과 동일하다. 다만 본청약보다 1년 먼저 사전예약제를 통해 원하는 조건에 맞춰 가청약을 할 수 있다. 사전예약제는 인터넷을 이용해 수요자들이 입주시기·분양가·면적 등을 선택할 수 있고, 경쟁을 통해 예비당첨자를 뽑는 방식으로 하반기부터 시범적으로 사전예약제를 실시할 예정이다. 그 이후부터는 상반기·하반기에 걸쳐 연 2회 사전예약을 할 수 있게 된다. 임대물량을 제외한 중소형 분양주택에 한해서만 실시되며, 신혼부부 등 특별공급에 대해서는 사전예약제 실시 여부가 아직 결정되지 않았다. 그러나 신혼부부 청약조건이 충족된다면 특별공급 기간 내 청약은 가능하다.

임대주택은 공공임대(10년 임대)와 장기전세(10년∼20년 임대)는 30만 가구 △장기 임대(30년 이상) 50만 가구 등 다양한 주택 유형을 선 보인다.

10년 공공임대주택은 지분형 임대주택 방식으로 공급되며, 임대 후 분양 전환이 가능하다. 지분형 임대주택은 입주자가 최초 분양 받을 때 지분을 30%만 갖고 나머지 지분에 대해서는 입주 후 연차에 따라(4년차 20%, 8년차 20%, 10년차 30%) 추가로 취득하는 방식이다. 지분을 전부 차지하기 전까지 입주자의 지분을 제외한 나머지에 대해 국민주택기금 구입자금 대출금리(5.2%) 수준의 임대료를 납부하면 된다.

장기전세임대주택(10년∼20년 임대)은 ‘장기 전세형’으로 월 임대료 부담이 없으며 역시 임대 후 분양 전환이 가능하다. 다만 10∼20년간 전세 거주자에게 공급할 지 혹은 일반에게 재분양할 지는 논의중이다. 분양 전환 여부에 따라 장기전세주택(SHift)과는 차별화 되며, 다만 청약요건은 장기전세주택(SHift)과 동일하게 적용될 예정이다.

장기임대주택은 국민임대와 영구임대로 분류되는데, 국민임대주택은 최장 30년간 거주가 가능하며 소득에 따른 차등임대료제와 전·월세 선택제가 도입될 예정이며, 시세의 60∼70% 수준으로 공급될 계획이다. 영구임대주택은 장기임대주택 전체 물량의 10만 가구가 기초생활 수급자 등 최저소득층을 위해 마련되며 재정지원을 통해 시세의 30% 수준으로 공급된다.

보금자리 주택의 입주자격은 현재 임대를 공급받기 위한 조건과 동일하다. 물론 임대주택의 유형에 따라 자격이 다르지만 전용 85㎡이하의 임대주택을 원한다면 청약저축 가입은 필수다. 특히 청약저축은 가입기간, 납입총액·횟수 등의 순차제를 따르기 때문에 청약저축 가입을 서둘러 할 필요가 있다.

장기전세주택(시프트/SHift)

2007년 서울시가 첫 선을 보인 ‘장기전세주택(SHift)’은 SH공사가 중산층과 실수요자를 위해 마련한 신개념 주택으로 주변 전세 시세의 80% 수준으로 공급되며 최장 20년까지 내 집처럼 살 수 있는 주택이다.

전세금의 인상 폭을 매년 5% 이내로 제한해 안정성이 보장되지만 입주기간 내에 소득이 증가하는 등 자격요건을 벗어나면 임대 보증금이 인상된다. 소득에 따라 강제 퇴거는 없지만 자동차·토지 요건을 벗어나면 퇴거 명령을 받게 된다.

입주자격은 전용 60㎡미만의 경우 도시근로자 평균 소득의 70%이하, 개별공시지가 기준 5,000만원 초과의 토지나 현재가치 2,200만원 초과의 자동차를 보유해선 안 된다. 또한 무주택세대주로 청약저축 가입자이어야 한다. 단, 전용 60㎡미만의 재건축은 국민주택기금의 지원을 받지 않기 때문에 소득 수준의 제한이 없고, 청약저축도 필요 없다. 전용 60㎡이상∼85㎡이하의 경우 역시 무주택세대주로 청약저축 가입자이어야 하며 소득 수준에 관계없이 청약할 수 있다. 전용 85㎡이상의 경우 역시 소득 수준에 관계없이 청약할 수 있지만 청약예금 가입자 대상이어야 한다.

신혼부부주택

지난해 7월 도입된 신혼부부 주택은 젊은 부부들에게 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 전용 60㎡이하(임대 85㎡이하) 소형주택의 일반공급물량 중 10∼30%를 우선 분양하는 제도이다. 모든 신혼부부라고 해서 청약할 수 있는 것은 아니며 개정안에 따라 1월 1일부터 청약조건도 완화됐기 때문에 바뀐 내용들을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

우선 결혼한지 5년 이내에 자녀(입양도 가능)가 1명 이상 있는 무주택자만이 신청 가능하다. 자녀 요건에 따라 결혼 3년 이내이면서 출산을 한 부부는 1순위, 3∼5년 이내 출산한 부부는 2순위를 적용받게 되며, 청약자 순위가 동일하다면 자녀가 많을수록 우선권이 부여된다. 또한, 무자녀 신혼부부들도 3순위에 청약이 가능하도록 개선됐다.

소득도 중요한 요건 중 하나로 이번 개정안을 통해 소득기준 자격도 완화된다. 외벌이 부부는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70%(2008년 기준 3,085만원)이하에서 100%(4,410만원)이하로 상향 조정되고, 맞벌이 부부는 100%(4,410만원)이하에서 120%(5,292만원)이하로 완화됐다.

청약저축 가입기간 자격도 12개월 이상에서 6개월 이상, 납입횟수도 12회 이상에서 6회 이상으로 단축했다. 별도의 신혼부부용 청약통장이 따로 필요 없으며, 현행 청약예금·청약부금·청약저축으로 청약하면 된다.