한국형 땅부자들이 들려주는 투자비법

한국형 땅부자들이 들려주는 투자비법

• *길이 아니면 가지 마라

   

• -정부에서 관리하는 지방도나 국도가 아니면 일단 길이 아닐 가망성이 있다. 다만 진입로 개설 예정지나 지주에게 사용 승낙서를 받을 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다. 토지사용 승낙서를 받았다면 지역권을 설정해 두는 것이 안전하다. 진입로 개설 예정지는 초기에 신속하게 매입하여야 한다. 지적도의 도로가 실제로는 없을 때 해당관청에 복원요청을 한다.

• *가격은 여러 가지다

   

• -공시지가: 국가에서 메기는 가격으로 실 거래가의 20~40%수준, 지역에 따라 10~50%일 수도 있다. 개별공시지가는 6월말 발표되며 세금의 기준이다. 실거래가가 공시지가보다 낮거나 비슷할 경우 눈먼 땅일 수 있다.

• -감정가격: 감정평가사에 의뢰해 평가한 가격으로 대체로 시세의 70%안팎

• -호가: 매도, 매수 측이 부르는 가격으로 일종의 희망가이다.

• *바로 옆의 땅도 가격이 다른 이유

   

• -도로를 끼고 있는 땅과 그렇지 않은 땅, 직사각형의 활용도 높은 땅과 그렇지 않은 땅, 조망과 일조 그리고 덩치에 따라서도 환금성의 영향으로 작은 땅이 더 비싸다. 이 때문에 공동투자 형식을 취한다.

• *유통구조를 알아야 바가지 안 쓴다.

   

• -매물정보는 동네 이장이 가장 많이 확보한다, 보통 현재에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.

• *경매가 좋은 이유

   

• -경매를 통해 땅을 사면 토지거래 허가를 받을 필요가 없고, 감정시점과 경매시점의 차이로 경매 때에는 폭등하는 경우가 다반사다, 하지만 실거래가 보다 오히려 높게 낙찰될 때도 있다. 이는 시세 모르는 이들의 실수일 때가 많다.

 

• *땅을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류

   

• -토지등기부등본은 소유주와 각종 권리관계를 알 수 있고, 지적도(임야도)는 땅의 위치를 표시한 지도이고, 토지대장(임야대장)은 사람의 주민등록증과 같이 등록 된 것이고, 토지이용계획 확인서는 각종 행위규제의 확인과 그 지역의 개발을 짐작할 수 있다.

• *땅은 겨울에 보라

   

• -봄, 여름, 가을, 눈이 온 겨울에는 땅의 모양과 경사도를 쉽게 판단할 수가 없고 경관으로 판단이 흐려진다.쉽게 얼지 않는 땅, 눈이 빨리 녹는 땅, 얼음이 얼지 않는 땅은 사람이 살기에 적합하다. 하지만 겨울에는 눈높이를 조금 낮출 필요도 있다.

• *부자마을에서는 작은 결점도 크게 보인다.

   

• -선입견을 버리고 지역에 따라 결점이 다르다는 사실을 놓치지 말라, 부자동네에서 나온 약점 있는 땅을 급매물로 착각 할 수 있다.

• *상권, 도시 규모에 달렸다.

   

• -도시가 작을수록 상업지의 범위 또한 작아진다. 면 소재지의 최중심지 가격이 50만원이라면 100m떨어진 곳은 5만원이라 해도 이상할 것이 없다. 땅을 볼 때는 고정관념을 버리고 철저히 그 지역주민의 마인드를 기준으로 보아야 한다.

• *알박기

   

• -신축정보를 미리 입수한 뒤 사업부지 안의 땅을 사들여 안 판다고 버텨 돈을 뜯어 내는 행위, 건설업체는 시간이 흐를수록 금융비용이 불어나기 때문에 매입가의 5~6배는 물론이고 10배까지도 주고 산다.

• *이용 못 하면 결혼하지 마라

• -개발 가능한 땅과 그렇지 못한 그린벨트, 보전산지 진흥지역 농지 등의 가격차별화가 본격화 되고 있다.

• *인터넷 이용하면 발품이 절반

   

• -등기부등본: 대법원(www.scourt.go.kr)에 접속한 뒤 초기화면에서 등기 인터넷 서비스를 선택, 수수료 한 통 당 천원, 07~23시, 9~19시이다.

• -공시지가:표준공시지가는 한국감정평가협회(www.kapanet.co.kr)이나 한국감정원에서 운영하는 부동산테크(www.ret.co.kr)에서 서비스하며 개별공시지가는 해당지역 자치단체의 홈페이지, 전자정부에서 열람 할 수 있다.

• -기준시가: 국세청이 상속, 증여, 양도 소득세를 부과하기위해 아파트 건물등에 메긴 가격이다. 매년 7월초 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조종하여 발표한다.

• *주변환경을 고려하라

   

• -2~3m정도의 소로에 접해있는 임야 5,900평(평당15만원선)을 전원주택부지로 사용하려 하였으나, 컨설팅 결과 주변500m이내에 공장들로 인해 공해가 심하여 부적합하고 6m도로에 접한 인근 공장들은 평당30만원이다. 여기서 400㎡, 즉 121평을 평당30만원에 매입하여 토목공사(1,500만원)을 합하면 5,130만원의 비용이 들지만 이를 확보한다면 현재의 8억8000만원에서 17억7,000만원으로 올라간다.도로 매입비용을 빼고도 8억3,870만원이 이익이다.

• -땅의 가치는 환경과 적합하게 개발되어야 극대화 할 수 있다.

• *지명을 알면 땅이 보인다.

   

• -지명을 보면 그 지역의 특성을 파악할 수 있다. 투자를 하기 전 지명을 유심히 뜯어보는 것도 승률을 높일 수 있는 방법이다.

• *토지투자의 세 친구

   

• -항상 본 것은 사진으로 남긴다. ‘지적.임야 약도’에다가 자신이 본 땅을 표시한 뒤 그 위에 특징, 가격 등을 기록한다. 향에 따라서 가격이 크게 차이가 남으로 나침반을 가지고 다닌다.

• -지도를 볼 때 놓치지 말아야 할 것은 도로망이다.도로의 끝자리수가 짝수이면 동서를 홀수이면 남북을 연결하는 도로이고 신설 확장계획 일정은 고속도로는 한국도로공사, 국도는 건설교통부 산하 지방국토관리청에서 주관하므로 비교적 일정을 지키나 지방도는 그렇지않다. 도로의 시설.확장 계획은 토지가격에 결정적인 영향을 미치므로 알아 주어야 한다.

• 3. 중개업소만 잘 잡아도 절반은 성공

• *공인중개사를 내편으로 만들어라

   

• -중개업소가 어떤 말을 하느냐에 따라 매매가격이 달라질 수 있다. 전문 투자가들은 단골 부동산을 정해두어 좋은 급매물을 싸게 가져다 주고 매매계약시 계약을 유리하게 할 수 있도록 해준다.

• *미등기전매의 유혹

   

• -미등기전매란 땅값이 급등할 것으로 예상 되는 때에 매물로 나온 땅을 일단 자기 이름으로 잡아놓고 아는 사람의 이름을 빌려 계약 후 그 잔금을 치르기 전에 그 땅을 손님에게 수천만원의 웃돈을 붙여서 넘긴다. 그러나 이는 10년에 한 번 꼴로 토지 시장에 큰바람이 불어야 안심하고 할 수 있는 상황이 된다. 이런 미등기 전매의 경우 법망에 걸리면 그간의 행위가 다 발각 되어 돈을 한꺼번에 날리고 구속 될 수 있다.

• *지주작업을 경계하라.

   

• -땅 주인들 중엔 토지에 대한 문외한인 사람이 의외로 많아서 중계업소에서 고용한 토박이를 이용하여 실제시세 보다 낮은 시세를 가르쳐주고 매물을 확보하고 그 뒤 몇 만원을 붙여 손님에게 넘긴다.

• -땅 주인은 자신의 땅이 얼마인지, 어느 정도 가치가 있는지 모를 땐 믿을 만한 전문가에게 컨설팅을 받는 것이 좋다.

• *땅이 뜨면 기획부동산이 설친다.

   

• -기획부동산은 대규모의 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매한지만 그 토지는 현지의 땅값보다 몇 배 비싼 경우가 많고 이들의 전망대로 장미빛 전망대로 흘러갈지 또한 미지수 이다.

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• *기획부동산의 판매왕

   

• -평범한 주부로서 고객의 생일, 결혼 기념일, 명절도 빠짐없이 인사하는 특유의 성실함 때문이라고 한다.

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• *지방 땅이 먹잇감

   

• -기획부동산은 매수자들이 시세파악을 하기 힘든 지방 땅을 먹잇감으로 노린다.

• -어떤 이들은 전화가 오면 대충 위치를 파악하여 현장을 탐문하여 그 땅의 주변땅을 매입한다. 기획부동산은 자신들이 산 가격에 두세 배는 붙여서 넘긴다. 그러면 자신의 땅값도 쉽게 올라간다.