재테크시대의 흐름을 타라 - 하영수 전문가님 글

재테크시대의 흐름을 타라

 

재테크에 대한 실질적인 도움이 될 이야기를 연재의 형식으로 올려볼까 합니다.

그 첫 글로 재테크의 기본 사항인 시장분석과 흐름을 파악하기 위한 현실인식의 여러 방법에 대한 이야기를 해볼까합니다.

재테크 특히 부동산을 통한 재테크 방법에 대한 이야기를 하려면 참 쉬운듯 하지만 어련운 이야기임을 여러분과 같이 저 역시 잘 알고 있습니다

무언가 투자를 하고나서 남들은 잘 오르는데, 성공했다 하는데, 내가 산 무엇인가는 오르지 않을 때 그때의 기분은 참 묘하고 난 왜 이리 운이 없을까 합니다

또 어디 무엇이 혹은 어느 지역이 오른다하여 매입하면 매입한 이후 상승률이 떨어지는 뒷북 고점 매입일 때 역시 참 마음이 아프지요...

 이러한 실수를 최소화 하는 방법에 대해 지난 과거를 돌아보며 이야기하려 합니다.

  제가 처음으로 부동산에 관심을 가지기 시작한 시기는 1986년 전후 사회생활을 시작하면서 였습니다. 당시가 아시안게임과 올림픽에 대한 기대감으로 부동산이 폭등(?)하기 시작하는 시기였지요.

 올림픽을 전후하여 부동산가격은 전반적인 상승과 서울 및 수도권으로 지속적인 인구유입의 증가와 실질소득이 급속히 증가하던 시기였습니다

일반 생산직 노동자뿐만 아니라 근로자 관리직 할 것 없이 일반 상업에 종사하는 자영업자까지 모두 전반적인 경기호조로 유동성이 극대화 하던 시기였습니다.

당시엔 빌라 연립 아파트등 대다수 지역 모든 품목에서 집이라 할 수 있는 모든 부동산이 상승곡선을 그리기 시작했습니다.

전반적인 경기 상승(자금의 유동성증가)과 인구 증가로 인하여(부족한 주택란 야기) 실제로 입주할 집이 부족하게 되었고 이는 부동산가격으로 반영되었던 시기입니다.

이후 노태우정권은 급히 1기신도시란 이름의 대규모 택지개발사업에 착수하여 1992년엔 집값이 안정화되는 시기를 맞게 되었지요.

이후 막대한 1기 신도시의 주택 공급은 95년까지 주택가격안정을 불러왔읍니다.

그러나 당시에도 90~95년에도 부동산 투자의 틈새는 있었읍니다.
1기 신도시가 공급된 분당 일산 등을 제외한 수도권 위성도시에서 분양되는 택지개발 지구 아파트는 저렴한 가격에 손쉽게 매입 청약할 기회가 있었습니다.

당시에 서울이란 이름만 고집하지 않았다면 서울보다 저렴한 돈으로 특히 초기 자금으로 계약금과 일부 중도금(6회중 약 2회정도 불입금)만 있으면 아파트 내집마련을 실현할 수 있었고, 상대적으로 저렴한 분양가는 입주시기에 도달하여 서울 집값과 비교되며 뜀박질했고, 공사기간이 지나서 입주시세와 비교하자면 분양가가 저렴했었기에 입주와 함께 상당히 올라주는 재테크가 되었읍니다.

1996년 1997년 전후에 분양받은 아파트중 일부는 IMF로 힘든 시기였지만, 이후1999~2000년 이후 분양받은 아파트는 경기의 호전과 함께 훌륭한 재테크 방법중 하나가 되는 시기였기도 합니다

우리는 1990년대 전반기를 지켜보며 부동산투자 품목을 선정할 때, 다시 말해 1989년 이후 신도시 입주 시기까지 부동산시장에 큰 변화가 왔음을 감지해야 했읍니다.

아파트 선호, 단독주택 및 빌라 비선호 현상입니다.

이러한 아파트 선호 현상은 최근 재개발 붐이 일 때까지 지속되었고 아파트 중에서도 평형별 차별화가 일어나기도 하였읍니다.

 1980년대 도시 소시민의 주거 형태, 다시 말해 30대 4인가정의 주거형태중 상당수는 전용면적 20평 미만의 방2개 정도였음을 상기해야 합니다.

이러한 주거형태는 아이가 성장하고 소득도 오르는 시기가 온 이유로 인해 좀더 넓고 방이 많은 집을 원하게 되었고, 이는 2000년대 중대형 평형의 인기 현상으로 반영 되었읍니다.

1999년 이후 새천년 밀레니엄(2000년) 이라는 구호와 함께 우리는 재건축이란 상품에 눈을 돌리게 되었읍니다.

과거 택지개발지구로 공급된 (1970~80년 초에) 서울 외곽의 변두리 소형아파트가, 도시 연담화와 도로교통망 구비 및 수도권지역으로의 도시전이로 인하여 과거에는 서울의 변두리였던 지역이 상대적으로 주요 입지로 변모하게 되었고, 또한 낡은 아파트를 새아파트로 리모델링 및 재건축 필요성이 대두 되었읍니다.

서울에서 시작된 재건축바람은 경기도 수도권 전 지역으로 까지 확대되었지요.

우리는 재건축 바람을 보며 부동산의 중요한 요인인 <입지> 라는 말의 위력을 실감하게 되었읍니다.

우리나라와 같은 (수도권지역으로 집중되는) 인구밀집 국가는 미국과 같이 넓은 국토를 가진 나라와 비교할 수 없을 정도로, 땅의 효율적 활용을 위해 도시 슬럼화 까지 기다리지 못하고 리사이클 기간이 짧게 재생될 수 밖에 없다는 점을 우리는 배웠읍니다.

또한 재건축의 다른 형태인 재개발 역시 1990년대부터 오르지 않은 낙후된 빌라 단독 위주의 구도심 역시 낙후지역이 도시 빈민촌 개발의 한 방법 이였던 재개발이 불합리한 법적 요건을 정비하며 과거와 같이 불법적인 특정세력의 개입을 최대한 차단하고 기타 법적 헤택이 지원되면서 입지와 가격적 매력으로 많은 사람에게 각광받게 되었읍니다.

부동산에 있어 오르지 않는 것은 없다 란 말을 다시 알려주는 계기가 되었읍니다

1990년대 후반 외환위기와 더불어 시작된 부동산 불경기는 이후 급속히 경제가 회복되며 과거시세를 회복하고 오히려 급속히 반등하였읍니다.

다시 말해 외환위기로 눌렸던 가격은 스프링처럼 회복했고 외환위기로인해 건설사와 정부에 의해 공급이 중단된 주택시장은 이후 공급부족을 불러와 가격상승의 요인이 되었읍니다.

이후 정부의 각종 규제로 재건축등이 많은 심리적 압박을 받았고 이는 가격에 반영되었읍니다.

정부의 직접적인 법적 규제 대상은 그 가치에 비해 상승이 둔화됨을 우리는 알게된 시기였읍니다.
재건축 규제가 시작된 시기와 재개발 바람이 불기 시작한시기는 유사합니다.

다시 말해 재건축억제 재개발 완화란 법적 신호를 누가 먼저알고 했는가에 따라 투자수익에서 큰 차이를 불러 왔읍니다.

이러한 재개발시장의 저렴한 서민 투자 는 이후 2003년부터 2006년 까지 서울을 포함한 대부분의 수도권 도시의 가격폭등을 불러왔고 이러한 가격보정 효과는 앞으로 1~2년 정도는 지속될것으로 보입니다.

2000년대 들어 다시 말해 2001년~2003년 사이에 우리는 강남 고가, 강북 저가, 대형 고가, 소형 저가라는 아파트 시장 내에서의 차별화를 경험하였읍니다.

1990년대 빌라나 연립이 아닌 아파트 선호현상은 이후 아파트 내에서 좁은 아파트보다 큰 아파트 선호현상을 불러왔고 지역적 편의시설에 해당 한다고 할 수 있는 학군과 도로교통 조망 등의 부수적 요인이 집값에 반영되는 시기를 경험하였습니다.

이제 집은 집이라는 단순한 거주의 개념에서 삶의 중요한 거주와 환경요소 편의요소 (교통)그리고 프라이드 가 함께 반영되었읍니다.

단순히 아파트에 살기보다 어느 지역 몇 평대의 아파트에 거주한다는 사실로 그사람의 생활수준과 능력을 대변하게 까지 된 점이 현실입니다.

2000년대 전반기 상대적으로 저평가된 소형 아파트는 2006년 현실적인 투자자와 날로 상승하는 분양가, 공급되는 택지개발지구의 별따기식 청약 경쟁률을 경험한 무주택자 와 소시민의 눈을 현실로 돌리는 요인이 되었고 이는 2006년 하반기 소형아파트의 상승 이란 현상으로 나타났읍니다.

수도권의 확장은 오히려 기존 도심의 주택에 대한 가치를 올리는 요인이 되었습니다. 또한 지속적인 도심 재개발은 과거보다 좋은 주거여건이 될 수 있다는 희망과 출퇴근이 유리한 지리적 요인이 투자자와 실수요자에게 그 가치가 반영되었다 할 것입니다.

지금까지의 글을 통해 저는 80년대 주택(아파트, 빌라, 연립, 단독)이란 품목 다시 말해 주변 환경보다 집이란 부동산이 절대적으로 부족한 당시의 상황 이후 1기신도시로 상대적으로 여유로워진 시기에 집중에서 선호되는 품목 아파트란 트랜드가 각광받은 1990년대 2000년대 전반기에 우리는 과거 낙후된 지역의 주거품목이 재평가 받고 집중에서 살기편한 중대형이 인기 있었음을 경험했습니다.

또한 중대형 아파트가 서민 중산층의 주요 주거 수단이 되며 상류층만의 차별화된 주거상품이 기업과 특권 의식적인 상류층의 수요로 고가 주상복합과 타운하우스의 (타운하우스는 정부의 아파트 건설의 각종 법적 재제를 피하기 위한 업계의 자구책과 마케팅에 의해) 등장을 불러 왔읍니다.

기존 아파트 중에서 앞으로도 (소형과 중대형 모두) 교통요인과 지리적요인 사회 환경(학군) 자연적 환경(조망권)이 뛰어난 곳은 지속적으로 사람들의 인기를 끌 것입니다. 도시가 확장 될수록(수도권) 기존도심의 중요성도 각광받을 것입니다.

2008년부터 2010년의 시기는 2000년대 부동산을 통해 수익을 올린 많은 분들, 2005년이후 각종 펀드와 주식등을 통해 수익을 올린 분들, 해외에 투자했든 국내에 투자했든 세계적인 저금리와 부동산 호황으로 투자에 성공 하신 분들의 자금은 이제 이익실현차원의 일정한 정리기에 들어 섯다 할 시기입니다.

2008년이후 어떠한 품목이 각광받을지 생각해 보았읍니다.

투자 상품은 과거를 돌아보아도 일정한 시기를 거치며 돌고 돈다는 사실을 알 것입니다

2000년 이후 다시말해 외환위기 이후 우리는 2~3년을 주기로 아파트 시장에서 새로운 현상이 일어나고 있음을 주목해야 할 것입니다.

저는 외환위기로인한 정부와 기업에 의해 시장논리에 의해 자율적 공급시장이 어긋난 점을 주목 합니다

2001년을 전후하여 다시 2004년전후하여 수도권 각 지역 대규모 공급 된 아파트가 미분양 되었던 점 을 주목 합니다

다시말해 고가의 분양가와 일시적으로 대규모로 공급된점은 시장에서 공급 과잉현상처럼 판단 착오를 불러왔고(수요자에게) 이는 이후 2년여의 기간 동안 공급 중단현상을 불러 왔읍니다.

특정지역의 분양시기에 고가분양이란 이름의 정부의 각종 언론 우민화 정책이 펼쳐지고 차후 서민이 입주할 저가의 택지개발지구를 분양 한다고 주택 보급률 등의 통계자료를 통해 호도하는 정책적 제제를 실시하거나 특정지역의 대규모 입주시기와 중복되어 분양될 때 그분양아파트의 가치와 달리 미분양이 발생되며 수요자의 관심을 끌지 못한다는 점입니다.

이러한 점은 이후 분양아파트의 가격상승효과로 나타났읍니다
정부와 언론의 보도 발표내용이 얼마나 현실적이고 타당한지 분석 해 보아야한다는 점입니다.

정부에서 주택공급이 충분하기에 주택이 부족하지 않다는 홍보에 몇가지 통계자료만 확인해 보신 분이라면 정부의 보도를 신뢰하지 않았을 것입니다.

다음 표를 보아주시기 바랍니다.

 [2인 이상 가구 주택보급율]

(연도) (2인이상가구수) (전국주택)-- (아파트) (주택보급율) (아파트보급율)

1985년    891.04만--- 610.42만---- 82.16만---- 68.5%------ 9.2%

1990년--- 1033.31만--- 716.04만--- 162.81만--- 69.3%----- 15.8%

1995년--- 1131.58만--- 920.49만--- 345.45만--- 81.3%----- 30.5%

2000년--- 1208.74만-- 1095.93만--- 523.13만--- 90.7%----- 43.3%

2005년--- 1271.65만-- 1249.48만--- 662.70만---98.3%----- 52.1%

 

[1인 가구 포함 전체가구 주택보급율]

(연도)---(1인이상가구)----(전국주택)----(1인가구)---(주택보급율)---(아파트보급율)

1985년----957.13만------ 610.42만---- 66.09만---- 63.8%-------   8.6%

1990년---1,135.46만----- 716.04만--- 102.15만---- 63.1%------   14.3%

1995년---1,295.82만----- 920.49만--- 164.24만---- 71.0%-----     26.7%

2000년---1,431.18만--- 1,095.93만---- 222.44만---- 76.6%-----    36.6%

2005년---1,588.72만--- 1,249.48만---- 317.07만---- 78.6%-----   41.7%

(위의자료는 2005년 통계자료에 의해 작성 되었읍니다.)

 

2004년 국민은행 통계조사에 의하면 국민들 중 76%가 아파트를 선호한다.

라고 발표 되었습니다.
그런데 2005년 현재 2인 이상 가구 아파트 보급율은 52.1%이고 전체 가구 아파트 보급율은 41.7%이다

이러한 수치는 42~52%가 75%에 근접하지 않은 이상 아파트에 대한 지속적인 수요는 상존할 것이다 라고 생각됩니다.

 위 표에서 언급하지 않은 또 다른 사실은 사람들이 원하는 주택규모입니다 다시말해 단순히 주택수 뿐만 아니라 선진국대비 주거수준역시 기대 이하임을 고려해야합니다.

 다음 표는 1인기준 주거면적입니다.

지    표            한국(05)    일본(03)    미국(03)   영국(02)    독일(02)

주택보급률        105.9       109.3       108.5        105.2       100.6

1000명당주택수 282      422        416        426        473

주택당 면적(M2) 63.1 (00)  94.9(00)  148(01)     87(01)      95

1인당 주거면적 23.0       33.8      65.3        44.0      41.6

자가보유율        62.9(04)     61.2       68.3         70.4(03)   42.6

연소득대비 주택가격 5.5       4.9         3.7           3.8           6.3

위표의 주요 선진국 주택가격이 2002~3년 기준임을 고려하시고 선진국역시 2003년 전후로 급속히 주택가격이 상승했음을 고려해서 다음의 자료를 보아 주시기 바랍니다.

  선진국의 주택가격 상승률과 한국의 비교로서1995년 100을 기준으로 2005년 현재의가격 상승률입니다.

1995년 기준 100  대비 2005년 가격 : 한국 140   미국 170  호주 230   영국 260

자료출처:Datastrean

지금까지 제가 제시한 여러 통계자료는 우리에게 많은 시사점을 제시합니다.

단순히 주택보급률을 믿지 마시기바랍니다

인구 1000 명당 필요한 주택은 선진국에 비해 부족하며(선진국은 1인 2인가구 등 실질적 수요 주택이 통계에 반영되나 우리나라는 단순히 총가구로만 통계치를 작성하기 때문입니다 다시말해 1인가구 혹은 비 혈연 가구는 통계에 반영 되지 않고 있읍니다)

 많은  국민이 원하는 아파트형태의 주택 보급은 아직도 부족합니다.

 국민들 중 76%가 아파트를 선호하며(04년 국민은행 통계)

 2인 이상 가구 아파트보급율은 52.1%(05년 기준)

1인 가구 포함 아파트 보급율은 41.7% (05년 기준) 입니다

많은 국민이 원하는 넓고 쾌적한 주택은 아직도 부족합니다

1인당 주거면적  23.0 제곱미터는 주요선진국에 비해 아직도 좁은 상황임을 고려하면 향후의 중대형 수요역시 꾸준 할 것으로 보며 현제 주택의 상당부분은 1인당 주거면적이 좁은 80년대형 주거형태라는 반증입니다.

 좁은 집의 대명사인 일본에 비해 우리의1인당 주거면적인 적은 점을 골혀해 보면각종정부와  언론의 보도 통계의 허구성을 반증한다 할 것입니다.
현제 진행형인 뉴타운등의 재개발지의 상당수가 아파트형의 주거형태로 전환 될때까지 아파트의 인기는 지속될 것으로 보입니다.

과거 시기적으로 오른 주거용 부동산은 다음과 같은 순환의 시기 였읍니다

1980년대 주택 -- 1990년대 아파트 -- 2002년이후 중대형 아파트 -- 2001~3전후 재건축아파트  --  2004~5 전후 재개발지역 빌라및 연립(미분양 아파트)  -- 2005~6년이후 역세권 및 중심지의 중 소형아파트 및 주상복합아파트 

재건축 재개발에 따른 이주 수요 는 인근지역의 가격 상승으로 나타난다.

강남권 잠실단지및 강동 강서권 등의 재건축단지 이주수요 (이주비지급시기)가 발생했을 당시 인근의 아파트가격이 일시적으로 상승 했던점을 고려하시기 바랍니다.

2008년 강남권에 입주해야할 신규 완공 아파트가 23,000호 정도로 추산 됩니다.
그러나 송파 가락 시영아파트의 이주가 예정된점은 감남권및 그영향권지역의 중대형에비해 소형주택에 대한 가격 불안요인이 될 것이고 또한 강북지역의 재개발

지역의이주수요역시 중소형 주택시장에 영향을 줄것입니다.
참고 : 2008년 서울시 입주 물량 48,000호
(강남권 23,000 강북 16,000이중 소형66평방미터이하는 5300호 기타지역 9,000)
2008년 서울시 이주 수요 (멸실 예상) 54,000 호 

미분양 아파트는 2008년 에도 지속될 것입니다.

제가 미분양 아파트에 대한 이야기를 시작하기 전에 여러분은 혹시 최근 언론보도를 통해 접한 다음과 같은 비슷한 논조의 기사를 한번쯤 읽어 보았을 것입니다.

다음글은 최근에 보도되고있는 여러 신문기사에 통계수치를 추가하여 제가 재구성하여 보았읍니다.

미분양 아파트 가구수는 1995년 9월(10만9천995가구) 이후 가장 많은 것으로 최근 보도되었다.

이는 분양가 상한제가 본격시행되면 더 저렴한 가격에 주택을 분양받을 수 있다는 기대감과 2000년이후 지속적으로 오른 주택가격과 고분양가 등으로인해 소비자들의 하락 기심리등이 반영 된 것으로 보인다.

과거 1995년을 최고정점으로(10만9천995가구) 미분양 아파트가 증가한후 이후 01년(3,1512호) 까지 감소하였으나 이후 다시 증가하기 시작하여 2007년 12년만에 10만호이상의 미분양 아파트가 기록되었다.

과거미분양 아파트 추이(자료 건설교통부)

98년 102,701호/ 99년 73,733호/ 00년58,550호 /01년3,1512호/ 02년 24,923호

/03년  41,137 /04년 69,133호/05년57,215호/06년73,772호/2007년 10월말 현

재 전국의 미분양 주택은 10만887가구로 발표되었다.

(2007년 10월 미분양 세부 현황 : 85㎡초과 주택   4만5천625가구로 전체의

45.2% / 60㎡초과 - 85㎡이하 4만9천796가구 / 60㎡이하 5천466가구)

위의 수치와 글은 요 근래 언론을 통해 발표 되고있는 단순 미분양 아파트에 대한 통계와 기사 입니다.

단순히 기사 혹은 통계수치를 본 분이라면 향후에 주택가격이 많이 떨어지거나 오르지 않을 것이라 생각 할 수 있을 것입니다.

전국 평균 혹은 지방의주택시장만을 본다면 그렇다고 할 것입니다.
그러나 서울과 수도권 지역 혹은 특정한 지방 일부지역만을 생각한다면 주거용 부

동산이 그렇게 안정적이지 않을수도 있다고  생각합니다.

과거의 경험을 비추어보아도 미분양아파트의 증가는 건설업계의 경영악화로 전반적인 경영축소로 신규 주택공급을 감소시키는 요인이며 이는 일정시기이후 주택 공급부족현상을 불러오는 요인이되었읍니다.

또한 과거 1995년에비해 2007년 11월기준  10만호의 미분양중 대부분 90%이상이수도권지역이 아닌 비 수도권 지역인점을 감안 한다면  과거 12년전과 달리 지역적인 주택 공급부족지역인 수도권지역의 주택이 향후 일정시기이후 가격변화가 올확률이 높다 할 것이다.

다음 자료는 2007년9월기준  건설교통부의 년도별 지역별 미분양 현황이다.

구분(년도) 2002.12   2003.12   2004.12     2005.12    2006.12    2007.09

계(천호)    24.9         38.3        69.1           57.2        73.8          98.2

수도권      1.4           7.4         15.5           12.2          4.7            9.1

지방          23.5        30.9         58.7          45.0         69.1           89.1

또다른 참고 자료 2001년이후 주택공급 인허가 추이
*향후 일정기간 이후 공급 예상되는 단독주택 빌라 연립 아파트 등 주거용주택 인허가 호수

구분         2001년     2002     2003     2004    2005     2006

계  (만호)     52        68         60         46       46          47

수도권         30        39          30         20       20         19

지방            22        29          30         26       26          28

 위의자료를 보면 수도권지역의미분양이 전체 미분양에서 10% 미만이며 수도권 미분양 9천호중  비인기 수도권지역의 미분양물이 적지 않음과 향후 공급될 신규 주택사업이 점점 줄어들고있다는 사실을 고려해 보면 인기지역의 대부분은 미분양이 없거나 극소수이고 현제 전국적인 미분양증가는 분명  건설업계의 경영에 영향을 주는 요인이고 이는 향후 전반적인 공급에 차질이 올 수 있읍니다

언론의 부분적인 통계만을 인용한 부정확한 언론기사는 일반 서민의 미래에대한 판단력을 흐리게하고 현제의  상황을 파악 하지못하게하는 원인이 되어 왔읍니다.

2008~2010년 사이  미분양 아파트중 수도권 혹은 지방 지역에서 분양이후 수요와 지리적 입지가 갖추어졌거나 소비자의 착시현상에 의해 수요대비 공급이 부족한 지역의 미분양은 입주시기에 충분히 적절한 가치가 있을것으로 본다.

자료 출처- 칼럼리스트 하영수