전세 비율로 본 부동산 시장 - 김인철 전문가

전세 비율로 본 부동산 시장

현재 위기 진정되면 2015년까지 집값 버블 부풀어 오른다

김인철 시황전망 및 분석 건설부동산 칼럼니스트,이코노미스트 김인철 다른 글 모음 부동산은 분명히 하락한다 구체적인 신호가 오기전 매수는 ".. 지금이 매수할 때인가? 많은 분들이 가진 의문 중에 전세가가 이렇게 낮은데 매매가가 이렇게 높을 수가 있는가, 전세가 비율은 어떤 것이 정상인가 등등에 의문을 가진 분들이 많으실 것입니다. 오늘은 전세가를 통해 부동산 시장을 살펴 보도록 하겠습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 얼마가 적정한 것일까요? 대체적으로 전세비율이 50 %-60% 정도가 정상이라고 보고 있습니다. (필자는 50% 정도로 봅니다) 하지만 부동산 시장이 꼭 그리 가야 한다고 강요할수는 없습니다. 대체적으로 2000년 쯤에는 주요 지역 수도권의 전세비율이 60-70%을 나타내고 있었습니다. 하지만 2007년 쯤에는 수도권 전세비율이 최하 25% 부터 45% 정도까지를 나타내고 있습니다. 전세가는 사용가치로 정의합니다. 실지로 사는 사람이 그 당시의 경제 상황에 맞추어 지불할수 있는 사용가격입니다. 전세가는 현재 상태의 모든것을 반영합니다. 수요공급, 소득, 경제상황 등등입니다. 매매가보다는 조금 더 자유시장 원리에 가깝습니다. 매매가는 교환가치입니다. 그동안의 부동산 매매가는 수요공급, 저금리, 주변지역의 집값 등등의 이유로 누군가가 더 높은 가격이 사줄것이란 기대로 급상승하였습니다.   이런 기대를 안고 많은 사람들이 주택을 계속 구매했고 원리금 상환에 대한 생각은 없이, 이자만 낼수 있다면 많은 대출을 내어 주택을 구매하였습니다. 아마도 참여정부의 부동산 규제가 없었다면 터질 때까지 갔을 것입니다. 그런데 현 시점에서 주택 소유자들에게 문제가 발생하였습니다. 부동산이 더 오를 것이란 수요자가 갑자기 사라진 것입니다. 세계적인 부동산 하락과 소득의 감소, 일자리에 대한 위협, 경제적 위기들이 맞물리면서 수요자들이 부동산이 더 오를 것이란 생각에 제동을 건 것입니다. 따라서 전세가 비율이 50-60%가 시장이 원하는 적정수준이라면 (아무도 이것이 적정수준이라고 증명한 전문가는 없습니다.) 매매가가 대략 30-40% 정도 더 하락해야 정상입니다. 물론 반대로 전세가가 100% 정도 올라 주어도 적정수준으로 올라갈 수 있습니다. 하지만 현재와 같은 경제 상황에서는 매매가가 내려가는 것이 시장원리에 맞습니다. 따라서 전세가 비율로만 본다면 아파트 가격은 현 시세에서 실제 시세로 30-40% 정도가 하락해야 합니다. 즉 강력한 부동산 구조조정을 해야 합니다. 정부가 국민에게 고통과 인내를 요구해야만 합니다. 이렇게 되야 경제수준에 맞는 적정 부동산 시세가 되는 것입니다. 한국의 토지가격은 매우 높습니다. 이에따라 고비용 구조가 고착화되고 경제의 발목을 잡고 있습니다. 하지만 내수활성화와 747을 주장한 현 정부에서는 결코 이러한 정책을 쓰지 않을 것입니다. 또한 앞으로 올 새로운 정부도 이러한 정책을 사용하지 않을 것이고 국민들도 그러한 주장을 하는 후보를 뽑아 주지 않을 것입니다. 따라서 부동산 버블을 유지할수 밖에는 없습니다. 전세가 비율이 매우 낮더라도 정부로서는 여러 이유로 매매가 유지정책을 실시할 것입니다. 융자 기간 연장, 저금리 유지, 대출 금리 하락 유지 정책, 장기대출 기간 연장등등입니다. 물론 가장 좋은 것은 국민의 소득을 높이는 것입니다. 하지만 높은 가계 부채율, 높은 토지 가격, 한국의 고비용 구조, 세계 경제의 침체 등으로 가능성이 별로 없습니다. 사실 정부가 해야 할것은 부동산 즉 토지가격을 구조조정하고 신산업을 찾아 내 일자리를 늘리는 정책을 시행해야 합니다. 더욱 중요한 것은 부동산에 의한 일자리가 아니라 산업에 의한 일자리가 중요합니다. 하지만 힘들다는 것을 다 알고 있습니다. 따라서 현 정부에서 할수 있는 것은 버블을 연장하는 것입니다. 기준금리를 낮추고 대출 금리를 낮추고 기간을 장기로 연장하고 대출 한도를 확대하는 것입니다. 현재는 대부분이 3년 대출이었다면 10년 대출 30년 대출로 변할 것이며 대출 한도를 증액하는 것입니다. 따라서 현재의 위기가 진정이 되면 다시 버블이 부풀어 오를 것입니다. 언제까지 일까요? 필자는 2015년으로 제시했습니다. 필자가 생각하는 부동산 정책은 국민에게 고통과 인내를 요구하는 것입니다. 현재의 부동산 버블을 인정하고 적정 경제에 맞는 부동산 구조조정을 해야 합니다. 이것은 피를 토하는 고통을 요구하고 국민의 저항에 부딪힐 것이며 많은 기업이 도산할 것입니다.