매수는 지금부터 1년간 유심히 봐야 - 주복기 전문가 글

주복기 재개발, 재건축 現 Wealth Partner대표 [부동산대박을이끄는1%의힘]저자 연간 100여회 강의,세미나 주복기 다른 글 모음 존재냐 소유냐 시장을 보는 눈을 기르자(2) 시장을 보는 눈을 기르자 페르시아의 왕이 어느 날 신하에게 명령을 했다. ‘기쁜일을 슬프게 만들고 슬픈일을 기쁘게 할 물건을 가져오너라.’ 라고 그래서 신하들이 궁리 끝에 반지를 하나 만들어서 그 안에 이런 글귀를 새겨 놓았다고 한다.   ‘이것 또한 지나가리라.’ 우리나라 뿐 아니라 전 세계가 혼란스럽다. 몇 달 전 유망 투자국이라고 선정되었던 브라질 뿐 만 아니라 폴란드 터키 10월 24일자로 우리나라까지도 포함되었다. (10월 24일자 불룸버그 인용) 그러나 전후 제일 어려웠다는 imf시절도 1년 남짓 만에 지나갔다는 것을 회상해 볼 때 작금의 이 상황도 그리 오래갈 것으로 판단하기는 어렵다. 그렇다면 이후에 닥쳐올 상황은 어떻게 대처해야 될 것인가! 필자는 대략 3가지에서 그 방향을 찾아보려고 한다. 1. 금리는 내리고 있다 전 세계가 실질금리 ‘제로 시대’를 눈앞에 두고 있다는 점이다. 금융위기 보다 더 우려되는 실물경기위축을 피하기 위해서 각국은 경기부양의 최우선 방법으로 금리를 경쟁적으로 낮추고 있다. 미국은 현재 기준금리가 1% 일본은 0.3% 끝까지 버티고 있던 유럽의 중앙은행(ecb)도 1%로 낮추었다.(11월 8일자 매경자료 인용) 우리나라도 예외일 수가 없어서 7일 기준으로 기준금리를 4.25%에서 4%로 낮추었다. 한 달 만에 1.25%를 낮춘 상황이라 이명박 대통령의 ‘즉각적이고 선행적인’ 대책의 표현이라 할 수 있겠다. 그뿐만 아니라 이성태 한은 총재는 추가 인하 가능성까지 시사했다. 당장은 cd금리가 신통치 않은 반응을 보이고 있으나 이런 추세라면 금리하락은 예정된 수순이고 이로 인한 실물경제의 반등은 당장은 어렵겠지만 그런 방향으로 전개가 될 것이다. 2. 증시부양 금리가 내려가면 주식이 부각 되는 것은 상식일 텐데 그간 증시는 그런 모든 가능성과 학설에 부합이 되지 않았다. 하지만 추가 하락의 가능성과 이미 한 달 만에 1.25%를 낮춘 정부의 의지에 시장이 조금씩 반응 하는 분위기이다. 한국 투자증권에 따르면 1년 뒤 코스피 기대 투자 수익률이 10.86%로 발표 했다. 게다가 증시부양 펀드모집 연기금의 조기투입 등으로 인하여 증시부양이 기대가 된다. 3. 부동산의 약세 현재 부동산시장은 몇 달 전 호기로운 모습은 찾아볼 수 가 없다. 올해보다 내년에 더 큰 폭의 하락이 예상되는 상황인지라 ‘매수 세력이 실종 되었다.’ 라는 표현까지 나오고 있다. 그럼 부동산은 정말 항간에 베스트셀러인 제목처럼 대폭락을 시작하는 것인가! 절대로 그렇지 않다고 생각한다. 먼저 내년 상반기가 다시는 없을 최고의 저점으로 판단한다. 그 이유는 양도세의 회피물건이 내년부터 나오는 것이 첫 번째 이유이다. 원해서 도곡동 렉슬 아파트를 사는 것이 아니라 살다보니까 주공아파트가 렉슬이 되어서 연금모아서 아니면 대출받아서 종부세 내던 일부 고령층들의 매도가 시작되는 시점이 내년으로 예상되기 때문이다. 또한 내년 초 까지는 대출의 약 95%를 차지하는 cd연동 대출의 근간인 cd금리가 그리 큰 폭의 하락이 생기지 않을 것이 때문이다. 투기지역으로 강남3개구를 제외한 다른 지역들이 대출규제가 풀려서 한도 40%에서 60%로 상향 되고 소득대비 대출인 dti가 없어졌지만 시장이 즉각 반응 할 수 없는 것은 경기침체에 대한 우려인데 이것도 역시 단기간에 해소되기는 어려운 터라 내년 상반기 하락에 재료가 될 듯하다. 게다가 다주택자의 세율이 낮아진다면 시장은 단기간에 가장 많은 공급이 생길 것이다. 우리는 그런 경우를 잠실의 재건축아파트를 통해 확인 하였다. 그럼 그런 손 바뀜이 있고 나서 서울에 상한제 덕분에 올해와 내년에 예년 규모의 50~60% 정도의 물량이 공급된다면 빠르면 내년하반기 부터는 매도자우위 시장 즉 공급의 부족으로 인하여 가격상승을 예견 할 수 있겠다. 위의 세 가지 경우를 보았을 때 우리는 어떻게 반응하고 대처해야 할 것인가. 부동산은 대폭락하는 존재이고 주식은 외환위기와 다를 바가 없다는 비관론만 바라보아야만 할까 이 상황이 지나가면 양극화의 강물은 더 이상 헤엄쳐 건널 수 없는 상황에 도달할지도 모른다. 이것도 또한 지나갈 것이기 때문에...